國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。方案提出,為增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,國(guó)土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)(8月29日人民網(wǎng))。

　　試點(diǎn)方案明確提出,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。該規(guī)定意味著利用村里的土地也可以建房,然后出租給城市人或者在周邊企業(yè)打工的人員。房地產(chǎn)租賃化是大勢(shì)所趨,現(xiàn)在很多大城市土地緊張,能用來做建設(shè)用地的土地越來越少,也沒有太多的土地用來建設(shè)租賃房。“集體用地建租賃房”最大的好處是極大地降低住房成本,以滿足中低階層住房需要為原則,符合國(guó)家“房子是用來住的,不是用來炒的”大方向,讓居者有其屋。

　　當(dāng)下,房?jī)r(jià)高企,很多人就是一輩子不吃不喝也不見得能夠買得起房,而如果在外面租房,租金也相當(dāng)高。特別是對(duì)于一些外出打工者,他們把工資的大部分用于租房的話,生活會(huì)相當(dāng)困難。“集體用地建租賃房”可以讓出租房數(shù)量大幅度增加,也可以讓租金有所下降,更可以吸引更多的企業(yè)到城鄉(xiāng)接合部投資,改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境。另外,出租房多了,也能讓一些原本急需購房的人有一個(gè)緩沖期,暫時(shí)不用購房,等房?jī)r(jià)降下來,最終使更多的人居者有其屋。當(dāng)然,“集體用地建租賃房”也可以發(fā)揮集體建設(shè)用地的價(jià)值,增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體的收入,集體經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展壯大。

　　國(guó)家法律規(guī)定,農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織,房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,不能轉(zhuǎn)讓,不能改變性質(zhì)。“集體用地建租賃房”因此應(yīng)慎之又慎,選擇試點(diǎn)的集體用地既不能選擇已掛牌的違法違規(guī)項(xiàng)目,又能滿足房屋租賃的市場(chǎng)需求,還要符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃條件。譬如:規(guī)劃中是產(chǎn)業(yè)用地的,就不能變成居住用地；屬于基本農(nóng)田的,更不能用于建造出租房。此外,集體經(jīng)濟(jì)組織本身也要有建造租賃屋的意愿才行,而且還要具備一定資金實(shí)力。因?yàn)榧w建設(shè)用地建成租賃房后,靠租金收益回收成本比較緩慢,前期建設(shè)資金壓力會(huì)很大。如果集體沒有實(shí)力,靠拆借資金蓋租賃房屋,可能讓集體經(jīng)濟(jì)組織背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān),反而影響集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。

　　另外,集體建設(shè)用地蓋租賃房后,要建立健全收益分配機(jī)制。如果產(chǎn)權(quán)不明確,土地流轉(zhuǎn)的收益最終可能落不到村民手中；如果不明確收益分配,不能讓集體組織成員從中獲利,貿(mào)然推動(dòng)集體土地建租賃用房,很可能會(huì)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)、法律和社會(huì)問題。而一旦土地收益、出租房租賃收入分配不公,則可能引起當(dāng)?shù)厝罕姷牟粷M,引發(fā)社會(huì)矛盾,影響當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定,也使租房者不得安寧。

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